12-03-98
"Юнистрой", ты не прав!
Дважды на одни и те же грабли наступает только очень непонятливый. Поэтому финансовые пирамиды (в том виде, в каком они существовали ранее), будем надеяться, свой век отжили. Но вот беда: "пирамидостроительство" не стоит на месте. Оно совершенствуется, развивается. Новую страницу здесь, как отмечает московская газета "Мы - инвесторы", перелистнули компании, занимающиеся долевым строительством жилья: "Этот бизнес, даже вполне легальный, сегодня вызывает массу опасений. Обыкновение загодя собирать деньги с будущих новоселов открывает мошенникам хорошую возможность разыграть старую сказку на новый лад". Да так убедительно разыграть, что поверить в нее способны даже бывалые люди.
Помните, одно время на щит поднимали фирму "Юнистрой"? Каждую пятницу на "Поле чудес" ее гладили по головке: какая премиленькая! Потом Якубович охладел к ней, речь о квартирах больше не заводил. Девушки-статистки перестали носить на подносах груды замков.
Квадратными метрами "Юнистрой" оплачивал рекламные услуги. Но обязательств своих не выполнил. Теперь телевизионное начальство судится с мистификаторами. Суперфиналисты, выигравшие квартиры, пребывают в трансе. Не было б несчастья, да счастье "помогло".
Уж так повелось: чудеса случаются редко, даже на "Поле чудес". Генеральный директор ЗАО "Юнистрой" А. Гольдберг не стал доброй феей для телевизионных золушек, поскольку, цитирую осведомленный источник, сегодня он "находится в бегах, а сама фирма больше года строительства не ведет, так как денег нет и строить не на что".
Что наша жизнь? Игра...
Вешенки вместо жилья
Златоглавая далеко. Но все, что происходит там, провинции не чуждо.
В конце прошлого года в Челябинскую региональную общественную организацию кредиторов и акционеров (ЧРООКА) обратилась супружеская пара. Молодожены несколько лет перечисляли взносы АОЗТ "Росстрой", которое обещало квартиры в кредит. Подошел срок праздновать новоселье, а в ответ - тишина. На просьбу встретиться с другими клиентами, получившими квартиры, в фирме ответили уклончиво. Супруги заволновались, стали искать защиты. Сотрудники ЧРООКА вчитались в принесенные бумаги и посоветовали чете быстренько потребовать деньги обратно. Договор был такой, что нашлась бы тысяча причин не выполнить его.
После этого инцидента у защитников обиженных инвесторов возникло желание познакомиться с "Росстроем" поближе. Выяснили: он уже был в "черном списке" областной налоговой инспекции.
- "Росстрой" заинтересовал также антимонопольный комитет, - рассказывает исполнительный директор ЧРООКА Ольга Шахова. - Давал рекламу, где было мало правды. Уставный капитал якобы составлял 10 миллиардов. На самом деле едва превышал 20 миллионов рублей. При этом учредители Сагитов и Белоглазов недовнесли более 8 миллионов.
Из акта аудиторской проверки, проведенной ООО "Эталон-аудит" в конце прошлого года, видно, что "Росстрой" привлек 3,5 миллиарда рублей. Более трех миллиардов из них - по договорам на приобретение квартир. А на начало октября 1997 года денежный остаток не превышал 10 миллионов. Значит, средства куда-то уходили. Куда? На строительство или покупку квартир? Ничуть не бывало. В жилье не вложено ни копейки.
Производственные расходы, связанные с содержанием закрытого общества, приближались к двум миллиардам. Какое жилье? О чем это вы? До 80 процентов привлеченных средств шло на покупку компьютеров, телефонов, офисной мебели, взносами рассчитывались за аренду помещений, направляли на зарплату персонала и компенсации на питание.
Договоры, которые заключались со сторонними организациями, вообще читаются как детектив. Деньгами инвесторов (иных у "Росстроя" практически не водилось) платили за разработку товарного знака, "отпуск нефтепродуктов для автотранспортных средств" (машина с номером "АА 228 С" заправлялась одновременно 76-м и 93-м бензином). АОЗТ приобретало семена грибов, выращивало вешенки в Долгодеревенском, где на паях с ООО "Росагро" владело цехом. Фирма даже обязалась погасить долги своего партнера перед Копейским заводом пластмасс.
Почувствовав, что под фирму "копают", ее руководство попыталось разрядить обстановку. Перспектива стать чересчур известными, видимо, не радовала. Поэтому захотелось уйти тихо, по-английски. Директор Сагитов обратился в арбитражный суд, дабы тот "установил факт несостоятельности" его предприятия.
- В преддверии разбирательств из офиса "Росстроя" за одну ночь вывезли все имущество, - продолжает Шахова. - Эвакуировались аккурат перед новым годом. Когда клиенты увидели голые стены, пришли в ужас.
ЧРООКА обратилась в правоохранительные органы, и следственный отдел УВД Челябинска возбудил уголовное дело "по факту совершения мошеннических действий директором АОЗТ "Росстрой" Сагитовым Олегом Борисовичем". Подполковник юстиции В. Романов, который расследует это дело, просит всех потерпевших обращаться по адресу: ул. Васенко, 65а, каб. 517.
Председатель организации кредиторов и акционеров Татьяна Высоцкая рассказала еще об одной хитрой фирме - Московском федеральном фонде строительства жилья. Он продавал у нас жилищные акции. Потом растворился в голубом тумане. Когда "контору" обнаружили в первопрестольной, ее начальники сделали большие глаза: представитель с работой не справился, вот его и отозвали. А квартиры... Выбирайте-де в сердце России. Правда, полуторку на окраине столицы предлагали уже раза в четыре дороже. Фонду заметили: в договорах говорится о родных пенатах. Москвичи - народ веселый, не растерялись: не хотите в центре, берите в Пермской области. А нет - готовы выкупить акции. За 35 процентов от их начальной стоимости.
Метровый диапазон
Все преходяще. Кроме квартирного вопроса. Спрос на жилье был, есть, будет. Поэтому "лихие супостаты" в ближайшее время вряд ли переведутся. А значит, сохранится потребность знать, кто есть кто.
Самыми надежными принято считать структуры, за которыми стоит власть. В области это Региональный внебюджетный фонд развития жилищного строительства (создавался при участии областной администрации) и Челябинская финансовая строительная компания (ее поддерживает город). Как дела у них?
- Фонд мы не проверяли, - ответили в главном управлении по госимуществу. - Но знаем: сроки предоставления жилья там достаточно затянуты. В 1996-1997 годах очень сильно сократился приток инвестиций, вплоть до того, что вклады забирали обратно. Но деньги с учетом установленной индексации вернули всем, кто хотел.
О Челябинской финансовой строительной компании известно больше. В последнее время она на слуху.
- Ее клиенты вначале должны оплатить половину стоимости будущего жилья, - рассказывает О. Шахова. - Лишь после этого заключается адресный контракт на индивидуальную квартиру в строящемся доме.
Денежный остаток можно внести в рассрочку. Не менее 70 процентов всей суммы надо отдать компании за три месяца до пуска дома. За месяц производится окончательный расчет. Стоимость квадратного метра в конце северо-запада колеблется в пределах 1,8-2 миллионов старых рублей. Знающие люди уверяют: на вторичном рынке можно купить дешевле. Зато в ЧФСК - без обмана.
Второй путь сложнее. Нет возможности приобрести квартиру за свои кровные, услугу окажет СБС-Агро. При условии, что человек прописан в Челябинске, имеет постоянный доход, застраховал свою жизнь и внес 20 процентов от суммы кредита на спецсчет в банке. Лишь в этом случае ему предоставят в долг деньги - на срок от 3 месяцев до 10 лет с ежемесячным погашением кредита и процентов по нему (с учетом действующей ставки).
Кабальный договор, комментирует Шахова. Оно и понятно: банк не хочет рисковать, он со всех сторон себя застраховал. Поэтому человеку квартира обойдется значительно дороже. Зато опять же надежно.
Бесплатных завтраков не бывает. Пора привыкать к этой аксиоме, отдавая себе отчет в том, что за долготерпение любая фирма свое возьмет. Выбор здесь невелик: бери квартиру частями или целиком, подкопив денег на банковских депозитах, покупая государственные ценные бумаги.
У Лужкова "под колпаком"
Печально, но факт: подавляющее большинство компаний, собирающих деньги авансом, имеет незначительные уставные капиталы, которыми нельзя покрыть убытки дольщиков в случае краха. Нет гарантий и поручительств, контроля банков за освоением заемных ресурсов. Они не формируют необходимые резервные фонды. Не страхуют риски.
Москва изобрела свое лекарство от этой болезни роста, не дожидаясь, пока новый вирус вызовет эпидемию. Столичный градоначальник Ю. Лужков утвердил временное положение, касающееся долевого строительства. С марта все компании-инвесторы обязаны заключать с правительством Москвы так называемые инвестиционные контракты. Они будут включать в себя описание объекта, сроки завершения работ, обязательства и ответственность фирм. Контракт подлежит учетной регистрации в комитете муниципального жилья. Чтобы пройти ее, надо представить и другие бумаги. Например, эскизный проект здания, технико-экономическое обоснование.
Лишь после регистрации контракта разрешено заключать договоры с гражданами. Они, кстати, тоже регистрируются. Власть желает завязать узелок на память и строго следить, чтобы в документах нашли отражение наиболее важные моменты: описание предназначенной для дольщика квартиры с указанием ее номера, размер платежей, время завершения работ, ответственность сторон. Все это, по мнению авторов, отрезвит любителей затягивать сдачу жилья, пересматривать платежи в сторону увеличения, вымогать деньги по мере приближения новоселья.
Есть резон и в том, что объем привлеченных денег по новым правилам не может превышать 90 процентов от стоимости здания. Не менее 10 процентов обязана вложить сама компания, что докажет серьезность ее намерений.
Подобного страховочного механизма в нашей области нет. Есть его детали. С апреля прошлого года риэлтеров (посредников, осуществляющих сделки с недвижимостью) в области лицензирует главное управление по госимуществу. До того лицензии выдавало унитарное предприятие "Челябоблжилкомхоз". 66 юридических лиц прошли через это не слишком частое сито. Многие остались за бортом и осели в "черном" и "сером" секторах жилищного рынка, полагает заместитель начальника отдела по учету собственности главного управления по госимуществу Вячеслав Рыбалко. Теневая экономика вербует новых рекрутов. В Магнитке лицензии имеют менее десятка фирм, а по количеству жителей, объему недвижимости это все-таки второй город региона. Нечем особенно хвалиться и Златоусту, Миассу.
В области не аккредитована ни одна из иногородних компаний, имеющих лицензии других территорий. Поэтому совет: если на пути встретятся "варяги", лучше отойти в сторону. Впрочем, и наличие у организации лицензии обещает дольщикам лишь относительно спокойный сон. Упоминавшийся выше "Росстрой" имел лицензию "Челябоблжилкомхоза" от 28 ноября 1996 года. А повел себя совсем не по-джентльменски.
Еще элемент защиты. Разработан и принят Законодательным собранием Закон "О риэлтерской деятельности на территории Челябинской области", где впервые говорится о страховании профессиональных рисков. Вопрос лишь в том, насколько готовы к этому местные страховщики. Складывается впечатление, что готовы не очень.
Так что же, ждать, когда "созреет" рынок? Или "пойти другим путем", предусмотреть обязательное формирование резервных фондов, личное финансовое участие риэлтеров в жилищных проектах? А может, попытаться адаптировать к местным условиям московскую модель? Будет спокойнее. Не завтра, а уже теперь.
Евгений КИТАЕВ.
г. Челябинск.