13-12-06
Евгения РЕПНИКОВА
Челябинск
Моя хата сверху
Сначала "мансардный механизм" обкатают на 42 бывших общежитиях-девятиэтажках, которые недавно получили статус жилых домов. Впоследствии так собираются ремонтировать и остальное жилье.
Капитальный ремонт одной аварийной экс-общаги стоит около 10 миллионов рублей. Финансовые возможности муниципалитета позволяют обновить все 42 здания в лучшем случае за 10 лет. Однако через пятилетку многим общагам "поможет" только снос. По прогнозам специалистов, реконструкция с укреплением для мансарды обещает продлить жизнь таких "старичков" на 30-40 лет.
При реализации "мансардового проекта" заменяются все коммунальные сети - водопровод, канализация, система теплоснабжения. Ремонтируются фасад, подъезды, укрепляются межпанельные швы и, само собой, кровля. Кроме того, сейчас инвесторы готовы потратить деньги на установку евроокон, металлических дверей в подъездах, домофонов и даже лифтов.
- Но это только в начале проекта, - осторожно замечает Александр Панин, руководитель нового направления компании ИНСИ. - В Челябинске опыта постройки жилых мансард нет, важно преодолеть стену недоверия людей. Поэтому из первых домов мы должны сделать "конфетку". Когда реконструкция станет массовой, таких уступок, как, например, евроокна, не будет: инвесторы захотят снизить затраты.
С другой стороны, каждая мансарда - это около 60 новых квартир. В итоге город дополнительно получит 84 тысячи квадратных метров жилья, причем более доступного по цене, нежели в новостройках. А вот стоимость старого после капитального ремонта поднимется процентов на 30, говорят специалисты.
Не поедет ли крыша?
Но каково жить в доме, на который лепят еще три этажа? Не свалится ли такая новостройка?
- Никто не будет возводить то, что падает, дабы потом за это сесть, - резонно замечает Александр Панин. - Состояние дома и грунта под ним будет тщательно исследовано. Не каждое здание пригодно для мансарды, поэтому надо вычислить, какую нагрузку оно способно нести. Перед надстройкой мансарды необходимо основательно укрепить дом. К новым этажам надо подводить уже замененные коммуникации.
Переселения жильцов не потребуется. Неудобства - как при обычном капремонте. Для строителей - никакого крана, только подъемник, лебедка и легкие материалы. Шум на верхних этажах продлится около полумесяца, пока не сделают технический этаж - пространство высотой около метра, где пройдут коммуникации. Далее застелят пол для мансарды.
Возводить такое жилье существенно дешевле, нежели "с нуля". Затраты компенсируются низкой стоимостью легких материалов (восемь-девять тысяч рублей на квадратный метр) и прибылью с продажи новых площадей. Из этих выгод должна сложиться финансовая доступность квартир. Но о "средней цене в 20-22 тысячи за квадратный метр" чиновники говорят нерешительно, предпочитая удобную оговорку: "Все определит рынок".
90 процентов вложенных инвестором средств уходит на капремонт здания, остальное - на мансарду. По расчетам, "первопроходцы" получат всего 10-15 процентов прибыли. Следовательно, пока они работают на будущее. В перспективе - более выгодная комплексная реконструкция целых микрорайонов с учетом таких элементов, как недостающий тепловой узел, парковка и прочее.
В администрации Челябинска утверждают, что мансарда - единственный способ отремонтировать жилфонд быстро и незатратно. Экс-общаги обещают "оживить" в течение года.
- На исследования и создание типового проекта для пятиэтажки мы потратили шесть месяцев, - говорит Александр Панин. - На проект обновления девятиэтажного дома уйдет около 10 месяцев. Плюс несколько недель на изготовление и доставку материалов. Начать реконструкцию можно через год. Но если мэрия по-прежнему будет мешкать с оформлением документации, то прогнозировать сложно.
А зачем нам жилец?
В Челябинске переговоры между властью и бизнесом о такой схеме ремонта ведутся уже несколько лет.
- За это время появился твердо настроенный на работу коммерческий заказчик, - говорит Александр Панин. - Но масштабных муниципальных заказов на проектирование не было. Прежняя администрация боялась столкновений с жильцами. Новая тоже долго относилась к идее настороженно, но в конце концов сама вышла с проектом реконструкции общежитий.
Главное препятствие - "менталитет жильцов". Они либо опасаются обмана, либо хотят сами нанять ремонтную организацию, дабы помимо ремонта получить от реализации мансард выгоду. Власти считают, что ни один коммерсант не заключит договор с жильцами, не имея при этом гаранта - муниципалитета. Но люди не верят властям. Если в мансарде жить желающие найдутся, то под ней - еще вопрос. По действующему законодательству, согласиться с изменением общих площадей дома должны все собственники многоквартирника. Правда, в мэрии уверяют, что достаточно двух третей.
- Проблема в противоречиях между Гражданским и Жилищным кодексами, - поясняет Александр Панин. - Первый требует согласия ста процентов жильцов, второй говорит, что хватит и двух третей. Две трети - цифра, обусловленная практикой: всех найти невозможно. Кто в тюрьме, кто в армии, кто-то уехал на неизвестный срок. Поэтому наши депутаты выступают с инициативой внести изменения в Гражданский кодекс.
Впрочем, опыт выбора управляющей компании показал: собрать даже две трети жителей зачастую нереально. Потому бывшие общежития в качестве пробы проекта удобны тем, что в них 90 процентов жилья - в муниципальной собственности. А кто хозяин - тот барин. Мэрия собирается выделить деньги на разработку проекта и выставить дома в виде лотов на конкурс инвесторов.
Кстати, Европа мансарды освоила давно, как и многие российские города, например Казань. А вот соседний с нами Екатеринбург не торопится - ждет челябинских результатов. В южноуральской столице реконструкцию первой пятиэтажки планируют начать весной будущего года.